Как продать ипотечную квартиру?

Рассказываем о простых и законных способах продажи жилья, купленного в ипотеку, которая еще не погашена.

Как продать ипотечную квартиру?

Новая работа в отдаленном районе, расширение семьи, переезд в другой город, страну и еще множество жизненных ситуаций могут стать причиной для незамедлительной реализации квартиры. Что делать, если остаток по оформленной ипотеке невозможно погасить сразу собственными силами? Как продать недвижимость, которая находится в залоге у банка? Читайте в нашей статье.

Что собственник имеет право делать со своей квартиры до погашения ипотеки?

Напомним, что ипотека — это тот же кредит, но с условием, что залогом (гарантией выполнения обязательств) выступает приобретаемая квартира. Обременение банка с недвижимости снимается только после полного погашения обязательств заемщиком.

Такие взаимоотношения клиентов и банков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Права собственников изложены в Статье 29. Покупатель ипотечной квартиры может использовать ее по прямому назначению: жить, регистрировать жильцов, сдавать в аренду (с определенными ограничениями) и т.д.

Права на продажу недвижимости описаны в Статье 37 «Отчуждение заложенного имущества». 

Главное правило — ипотечная квартира, заложенная в рамках кредитного договора, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами.

Таким образом, первый шаг для продажи квартиры до погашения ипотеки — обращение к кредитору за согласованием на проведение сделки. Нарушение данного правила приведет к признанию продажи недействительной и возможному требованию по возмещению убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Варианты продажи квартиры с обременением

На самом деле способов существует несколько. Понять, какой будет лучшим, можно только после общения с вашим банком-кредитором.

Продать ипотечную недвижимость можно:

1. Через досрочное погашение ипотеки средствами покупателя

Удобно, если на квартиру нашелся покупатель с наличными средствами, готовый оплатить задаток (аванс) в размере остатка долга по ипотеке. Продавец рассчитывается с банком, снимает обременение и совершает сделку.

Но такой быстрый и простой способ все же имеет недостатки. Во-первых, желающих приобрести жилье за 100%-ную оплату может быть немного, во-вторых, при возникновении спорных или непредвиденных ситуаций, решение вопроса через суд потребует длительного времени.

Отдельно отметим, что подобная конструкция продажи не осуществима с большой суммой остатка ипотечного долга и рискованна с точки зрения покупателя.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку,
• определите остаток задолженности по ипотеке,
• составьте предварительный договор купли-продажи с условием, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемого жилья (документ заверяется нотариусом),
• выпишите всех прописанных из квартиры,
• погасите ипотеку средствами, полученными от покупателя, и дождитесь снятия обременения в банке,
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
• проведите окончательный расчет с покупателем.

2. С погашением ипотеки во время сделки

Это один из самых популярных вариантов. Подходит как для новостроек, так и для вторичного жилья.

Получателем задатка является непосредственно банк, а для трансфера средств используется банковская депозитарная ячейка.

Преимуществом такой схемы является безопасность всех сторон.

Как осуществить:

• получите согласие банка на сделку,
• определите остаток задолженности по ипотеке,
• организуйте внесение денежных средств покупателем в две банковские ячейки: в одну — сумму равную остатку по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую — оставшуюся сумму за объект,
• подпишите ДКП и зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре,
• после госрегистрации залоговое обязательство переходит к покупателю, банк получает доступ к средствам первой ячейки,
• после получения покупателем закладной на квартиру, он получает выписку из ЕГРН о снятии обременения, а продавец — доступ ко второй ячейке.

3. Продажа вместе с ипотечным долгом

Разберем вариант, когда покупатель также нуждается в кредитных средствах для приобретения квартиры. В таких ситуациях вместе с недвижимостью передаются и обязанности по ипотеке.

При этом не важно, оформляется ли ипотека покупателя в том же банке, что и была оформлена ипотека продавца, или в другом. Однако, в первом случае процесс будет быстрее.

Переоформлением залоговых прав в Росреестре занимается сам банк-кредитор.

Пошаговая инструкция:

• получите согласие банка на сделку,
• заключите с покупателем договор задатка (с участием нотариуса) с указанием банка, одобрившего ипотеку покупателю,
• организуйте перевод покупателем первоначального взноса в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца,
• дождитесь снятия обременения с квартиры и закажите выписку из ЕГРН,
• передайте весь необходимый пакет документов в ипотечный банк покупателя,
• после проверки банк одобряет сделку покупателю и стороны могут подписать договор купли-продажи с дальнейшей регистрацией в Росреестре,
• осуществите финальный расчет с покупателем.