Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга: анализ рынка, прогноз трендов

Инвестиции в недвижимость — популярный и, в определённой мере, доступный инструмент для сохранения и приумножения капитала. Из всех вариантов вложения средств в квадратные метры, самым распространённым и прибыльным до сегодняшнего времени была покупка квартир в новостройках.

Поговорим сегодня о текущем положении дел на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга с точки зрения инвестирования, а также о трендах и прогнозах на ближайшее время.

Кратко о плюсах вложения средств в новостройки

Если вы рассматриваете данный вариант для вложения накоплений, то, наверняка, уже выделили для себя некоторые преимущества такой стратегии.

Но ещё раз перечислим некоторые факторы, благодаря которым покупать квартиру от застройщика в Петербурге с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду безопасно и, в некоторых случаях, выгодно:

• Санкт-Петербург и Ленинградская область занимают 2 и 3 места, как самый быстрорастущий региональный рынок недвижимости России,
• реформирование отрасли, включающее переход на проектное финансирование с эскроу, даёт покупателям гарантию безопасности,
• у потенциальных инвесторов широкий выбор проектов, включающий не только жильё, но и апартаменты любого уровня,
• туристическая привлекательность Северной столицы и активный приток граждан из других регионов страны поддерживают рынок недвижимости от критичных «просадок».

Рынок новостроек Петербурга в цифрах для инвестора

За период 2020 - 2021 год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Санкт-Петербурге возросла примерно на 65-66%:

с 113 тыс. руб./кв. м до 187 тыс. руб./кв. м

в Ленобласти на 69-70%:

с 73 тыс. руб./кв. м до 125 тыс. руб./кв. м

Причина такого взрывного роста — льготная ипотека во всех её вариациях: на новостройки, «семейная», так называемая «ипотека от застройщиков».

Но, в настоящее время, наблюдается перелом ключевого тренда, имеющего первостепенное значение для тех, кто планирует вкладывать в жилую недвижимость — рост цен остановился. 

Что стоит знать о текущем положении дел на рынке новостроек:

• ЦБ РФ 19 сентября предупредил о начале принятия мер, которые исключат околонулевые ставки по ипотеке. Такие ипотечные предложения от застройщиков исчезнут с рынка;
• Правительство пока не планирует продлевать программу льготной ипотеки на новостройки. Ожидается, что субсидируемые кредиты с 2023 года будут доступны только семьям с детьми;
• За 8 месяцев 2022 года в Петербурге было сдано 2 320 тыс. кв. м жилья — почти на 16 % больше, чем за аналогичный период 2021 года, общий план по году также будет исполнен. Одновременно, на фоне стабильного предложения уже сейчас говорят о сокращении спроса в среднем на 50% в связи с экономическими потрясениями;
• Цена квадратного метра на старте строительства теперь не многим отличается от цен в проектах, находящихся на финальной стадии, в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование.

Таким образом, многие эксперты сходятся во мнении, что без новых мер по стимулированию отрасли нас ожидает остановка роста стоимости строящегося жилья. С точки зрения инвестирования новостройки теряют свою привлекательность на горизонте планирования в несколько лет, при этом могут рассматриваться как инструмент для сохранения накоплений.

Годовая доходность альтернативных видов инвестиций по данным на сентябрь 2022 года (без учёта инфляции):

• долгосрочная аренда жилья в Санкт-Петербурге: от 4% до 7% (сводные усреднённые данные),
• облигации федерального займа (ОФЗ): 8,5-11,13% при сроке погашения от года до 30 лет (данные ЦБ РФ),
• рублёвые депозиты: 6,74% (данные ЦБ РФ, II декада сентября 2022),
• сервисные отели (апартаменты): 9-11%.

Отметим, что для целей сдачи квартиры в аренду проще и выгоднее рассматривать лоты на вторичном рынке. Подбор удачного варианта является кропотливой работой, стоит учесть множество факторов, провести расчёты.

Также на рынке Петербурга существует ещё одно направление инвестиций в недвижимость — флиппинг. Это процедура покупки квартиры на вторичном рынке и дальнейшей её перепродажи после проведения ремонта. Данный вид вложения капитала нельзя назвать абсолютно пассивным, но и годовая доходность такой деятельности составляет от 30% и выше. Самым важным и первым шагом для старта успешного флиппинг-проекта является подбор квартиры.

Диверсификация инвестиций в недвижимость

Как мы уже отметили, инвестировать в недвижимость можно по-разному.

• покупка квартиры от застройщика на этапе строительства с последующей перепродажей,
• покупка лотов в составе апарт-отелей, управляемых специализированной УК,
• покупка квартиры/апартаментов на вторичном рынке для сдачи в аренду,
• приобретение перспективной недвижимости для проведения ремонта и перепродажи.

Какой из вариантов подходит именно вам?

Конечно, наличие достаточного капитала позволяет рассмотреть несколько способов инвестировать в квадратные метры: от самого пассивного (покупка апартаментов под управлением специализированной компании) до флиппинга, требующего оперативных действий, скорость которых напрямую влияет на выгоду от проекта. Выбирая что-то одно, стоит ориентироваться исключительно на свою индивидуальную ситуацию и предпочтения.

В любом случае, основой инвестиций, приносящих ожидаемый доход, будет выбор правильного объекта недвижимости, что справедливо и для новостроек, и для вторичного рынка.